تبلیغات
عکس های  گروه  سیتا عکس عمران به معماری - گرانی مسکن
 
آرشیو موضوعی
آرشیو ماهیانه
لینكستان
جستجو
  
دیگر وبلاگ های من
صفحات وبلاگ




لینك به ما / دوستان
لینك به ما


لوگوی دوستان

گرانی مسکن


۴ پیشنهاد برای رهایی از تورم کمرشکن مسکن

گرانی مسكن قدمتی چند دهه‌ای در كشور دارد اما در روزهای اخیر، گرانی مسكن شكل افسارگسیخته‌ای به خود گرفته است كه در صورت برخورد شعاری و عدم چاره‌جویی اساسی برای آن می‌تواند در آینده‌ای نزدیك، بحرانی فراتر از همه چالش‌های موجود برای كشور به وجود آورد. چراكه در نهایت، مردم اثرات چالش‌ها و بحران‌های مختلف را با توجه به تأثیرگذاری آن در هزینه‌های اساسی زندگی خود ارزیابی می‌نمایند. اگر بپذیریم كه هزینه‌های مسكن سهمی میان 60 تا 80 درصد از هزینه‌های بسیاری از خانوار‌ها را بر عهده دارد، در آن صورت 20 درصد افزایش در قیمت مسكن به معنی كاهش قابل توجه سطح زندگی بسیاری از شهروندان است.

علی‌رغم آنكه سیاست‌های دولت جدید مبتنی بر توسعه عدالت‌مداری بوده است اما در عمل، مردم شاهد گرانی‌های كمرشكن در اساسی‌ترین هزینه زندگی خود بوده‌اند. این مسأله ضرورت بازنگری و تحول در شیوه‌های سیاست‌گذاری دولت در بخش مسكن را دوچندان می‌كند. مقاله ذیل، با نگاهی تحلیلی درصدد بررسی یكی از ریشه‌های اصلی گرانی در بخش مسكن و ارائه چهار راه‌كار عملی جهت كنترل و مدیریت این بحران است.




عدم توازن میان سیاست‌های طرف عرضه و تقاضا

 
افزایش، تثبیت و یا كاهش قیمت‌ها متأثر از دو عامل كلیدی است. نخست میزان عرضه و دوم میزان تقاضا. بر همین اساس، دولت‌ها برای ایجاد تحرك در بخش تولیدی یا همان عرضه و یا تنظیم قیمت‌ها می‌توانند از دو نوع سیاست استفاده نمایند. سیاست طرف عرضه و سیاست طرف تقاضا. سیاست‌هایی كه منجر به افزایش تقاضای مردم از كالای خاصی شود به اصطلاح به سیاست‌های طرف تقاضا و سیاست‌هایی كه بر ازدیاد تولید اثر بگذارند به ابزارها و سیاست‌های طرف عرضه شهرت دارند.

در زمانی كه تحرك و قابلیت بالقوه تولید لازم در سمت عرضه وجود داشته باشد، دولت‌ها می‌توانند به منظور فعال‌سازی پتانسیل‌های سمت عرضه و جلوگیری از ركود در تولید، سیاست تحریك تقاضا را در پیش گیرند. اعطای وام‌های مناسب برای خریدار مسكن از جمله مهم‌ترین سیاست‌های طرف تقاضاست. به طور كلی، توزیع پول در میان مردم در قالب تسهیلات بانكی در صورتی كه این پول‌ها به افزایش تقاضای مردم از كالای خاصی همچون مسكن منجر شود، یك سیاست طرف تقاضا است.
اما به‌كارگیری سیاست‌های طرف تقاضا یك شمشیر دولبه است و در صورتی كه طرف عرضه به صورت متوازن با طرف تقاضا رشد ننماید می‌تواند به افزایش شدید قیمت‌ها منجر شود.

گرانی‌های مسكن در طول سالیان گذشته و به ویژه در برهه اخیر را می‌توان با همین دیدگاه بررسی نمود. دولت با توزیع گسترده وام‌های مختلف در میان مردم، امكان خرید مسكن را به عنوان یك گزینه سرمایه‌گذاری و یا مصرفی پربازده و كم‌ریسك برای مردم فراهم آورده است و در نهایت به تحریك طرف تقاضا دامن زده است. این در حالی است كه بخش ساخت و ساز مسكن حداقل در شهرهایی مانند تهران به هیچ‌عنوان جوابگوی نیازهای بخش تقاضا و یا همان خریداران نیست.
علی رغم صرف هزینه‌های كلان از سوی دولت در قالب وام مسكن و یا اعطای وام‌های دیگر كه به صورت غیرمستقیم وارد بخش مسكن شده است و به تشدید تقاضا دامن زده است، سیاست‌های سمت عرضه دولت، دارای كاستی‌های اساسی بوده است. بنابراین یكی از دلایل اصلی تورم شدید در بخش مسكن، تحریك طرف تقاضا بدون توجه كافی به طرف عرضه بوده است. در ذیل به برخی از اقدامات سمت عرضه كه می‌تواند از سوی دولت اتخاذ شود اشاره شده است. چهار سیاست محوری ذیل، متكی بر راه‌كارهای افزایش عرضه خانه مناسب و با قیمت مناسب برای آحاد جامعه است.


ساخت شهرها و شهرك‌های نوین


طبیعی است كه با توجه به كمبود زمین در شهر تهران، امكان ساخت و ساز گسترده در شهر وجود ندارد. بسیاری از پایتخت‌ها و شهرهای مهم دنیا نیز با معضل فوق روبرو هستند. برای حل این مسأله، این كشورها در فاصله نسبتاً كمی از شهرهای اصلی خود اقدام به شهرك‌سازی‌های گسترده و ساخت شهرهای نوین نموده‌اند و با درنظرگرفتن امكانات رفاهی لازم، جذابیت بالایی برای سكونت دراین شهرك‌ها ایجاد كرده‌اند. به عنوان مثال، با جدی شدن معضل مسكن در كشور كانادا، دولت این كشور پروژه‌های معظم ساخت و ساز در شهرك‌های نوینی را به جریان انداخت كه بعد از چند سال توانست تعداد خانه‌های قابل عرضه را از تعداد متقاضیان بیشتر نماید. ساخت شهرك اكباتان در جوار تهران در چند دهه قبل نمونه‌ای از این شهرك‌سازی‌هاست. اگرچه نمونه‌های محدود دیگری در اطراف تهران و یا دیگر شهرها برای این مسأله وجود دارد اما میان آنچه كه ساخته شده است و آنچه كه هنوز مورد نیاز است، تفاوت بسیار زیادی وجود دارد.

حتی هم‌اكنون در كشورهایی مانند مالزی، علاوه بر ساخت، اداره شهرك‌های جدید نیز به شركت‌های خصوصی واگذارشده است و عملاً شهرهای جدید و مدرن، با هزینه مردم و با مدیریت مردم ساخته می‌شود و در اختیار مردم قرار می‌گیرد.


بلندمرتبه ‌سازی 


میان میزان تقاضای مسكن، میزان زمین‌ قابل ساخت و ارتفاع ساختمان‌ها، باید ارتباط مستقیمی وجود داشته باشد. بدین معنا كه در مناطقی همچون شهر تهران كه زمین قابل ساخت به میزان كافی وجود ندارد، بلندمرتبه‌سازی و نه كوتاه‌مرتبه‌سازی به عنوان سیاست ساخت و ساز قلمداد شود.

با توجه به ممنوعیت بلندمرتبه سازی، ساخت و سازهای محدودی در مقیاس‌های كوچك و نه بلندمرتبه در سطح شهر انجام می‌شود. با توجه به قیمت بالای زمین، خریداری این خانه‌ها در استطاعت بخش زیادی از جامعه نیست. با ادامه روند موجود، اولاً خانه به مقدار كافی در شهر ساخته نمی‌شود و همین مسأله به تشدید تورم دامن می‌زند و ثانیاً خانه‌های ساخته شده از قیمت‌های سرسام آوری برخوردار می‌شوند. بنابراین دلخوش كردن به ساخت و ساز محدود در شهر تهران برای حل معضل مسكن، انتظاری عبث است.
با این وجود، مشخص نیست چرا حتی در مناطق حاشیه شهر تهران كه بلندمرتبه‌سازی در آنها به ترافیك‌ و مسائلی مانند آن منجر نمی‌شود، اجازه بلندمرتبه‌سازی داده نمی‌شود. از منظر مقایسه ارتفاع شهر تهران با دیگر شهرهای مهم اقتصادی دنیا، تهران یكی از كوتاه‌ترین شهرهای دنیا از منظر متوسط ارتفاع ساختمان‌هاست.

از سوی دیگر، حتی اگر در شهرهایی مانند تهران به دلیل مسائل مختلف امكان بلندمرتبه‌سازی وجود نداشته باشد، سیاست ساخت و ساز در شهرك‌های نوین اقماری، حتماً باید بر بلندمرتبه سازی قرار گیرد.‌


كوچك سازی


امروزه با طراحی‌های جدید و ظهور تكنولوژی‌های نوین، می‌توان خانه‌ای 40 تا 50 متری را طراحی نمود كه برخوردار از امكانات و راحتی یك خانه 80 متری باشد. یعنی با مقدار زیربنایی كه قبلاً به ساخت یك خانه اختصاص می‌یافت، می‌توان هم‌اكنون سه خانه را ایجاد كرد. این شیوه‌های جدید خانه‌سازی كه به تغییر پارادایم خانه‌سازی در جهان منجر شده است، نیاز به فرهنگ‌سازی و تبلیغات مناسب برای جاانداختن فواید و كاركردهای آن دارد. كوچك‌سازی، دیگر سیاست محوری است كه در كنار اصل بلندمرتبه‌سازی باید در طراحی شهرك‌های نوین مورد توجه قرار گیرد.

حرفه‌ای نمودن ساخت‌وساز 


از آنجا كه زمین‌های قابل واگذاری برای ساخت شهرك‌های جدید، عمدتاً زمین‌های دولتی و یا منابع طبیعی هستند، لذا مالكیت زمین‌ها با دولت است و در نتیجه می‌توان سهم زمین را از قیمت خانه كم نمود و در درازمدت از مشتریان مطالبه نمود كه خود منجر به كاهش جدی قیمت خانه می‌شود. یعنی دولت، از طریق مقاطعه‌كاری، ساخت واحدهای مسكونی كوچك را به صورت بلندمرتبه‌سازی به شركت‌های پیمانكاری واگذار می‌نماید و این شركت‌ها از طریق دریافت حق الزحمه مناسب، اقدام به ساخت و ساز در مقیاس انبوه می‌نمایند. حتی كشورهایی مانند ونزوئلا كه از نظر نظام برنامه‌ریزی سال‌ها از كشور ما عقب‌تر هستند هم اكنون برای ساخت و ساز انبوه به استفاده از شركت‌های پیمانكاری روی آورده‌اند و توانسته‌اند توان و امكانات مهندسی و اجرایی این شركت‌ها را برای ساخت مسكن‌های با استاندارد بالا به خدمت بگیرند. نكته غم‌انگیز برای ما آن است كه اخیراً یكی از بزرگترین پروژه‌های ساخت و ساز مسكن ونزوئلا به ارزش 400 میلیون دلار به یك شركت پیمانكاری ایرانی واگذار شده است اما در داخل كشور نتوانسته‌ایم از چنین امكاناتی استفاده نماییم.

در هر صورت، برای روی‌آوردن به نظام انبوه‌سازی، لازم است كه عاملین ساخت و ساز از افراد به اصطلاح بساز و بفروشی كه عمدتاً در مقیاس خرد كار می‌نمایند و تجربه انبوه‌سازی را ندارند به سوی مشاركت شركت‌های فعال صاحب نام داخلی و خارجی سوق داده شود تا ساخت مسكن نیز به شیوه ای حرفه‌ای پیگیری شود. حتی هم‌اكنون شیوه‌ها و تكنولوژی‌های ساخت و ساز در دنیا این امكان را فراهم آورده است كه بناهای بسیار معظم را در طی چندماه تكمیل و آماده بهره‌برداری نمود.

اقدامات فوق كه همگی افزایش عرضه مسكن را نشانه می‌گیرند، چهار ابزار متداولی است كه امروزه دربسیاری از كشورهای دنیا برای كنترل و مهار قیمت‌های مسكن به‌كار می‌روند و نتایج قابل قبولی را نیز به همراه داشته است. اما با این وجود، استفاده دولت از ابزارهای مالی كه سمت تقاضا را تحریك می‌نمایند، همچنان یكی از عوامل تأثیرگذار بر بخش مسكن است كه مطابق آنچه كه در این مقاله شرح داده شد می‌تواند به تورم هر چه بیشتر در بخش مسكن دامن زند و ساخت و ساز جدی را به همراه نداشته باشد. یعنی با ادامه وضعیت موجود، دولت خود دامن‌زننده ‌تورم در بخش مسكن خواهد بود.

منبع: بازتاب

 

 

 

 

نوشته شده توسط محسن در چهارشنبه 1 فروردین 1386

ویرایش شده در چهارشنبه 1 فروردین 1386 | موضوع مطلب : دو کلمه حرف حسابی ,

لینك ثابت | نظرات ()

از عمران به معماری راهی نیست
این وبلاگ و هر چه در آن هست برای شما نوشته شده است هرگونه کپی برداری و برداشت از آن به هر نحوی اشکال ندارد و شما جایز به هر کاری هستید....(محسن)...

All Rights Reserved 2005-2006 © ceta.MihanBlog.Com

Best Resolution : 1024 X 768

  


عکس های  گروه  سیتا عکس
more pic